Сколько стоит построить многоквартирный жилой дом

Содержание

Стоимость строительства многоквартирного жилого дома

Сколько стоит построить многоквартирный жилой дом

Сумма всех финансовых вложений, произведенных на всех стадиях реализации проекта возведения многоэтажного жилого дома – это себестоимость многоквартирного дома. Формирование цены недвижимости, разделяется на три этапа:

  1. Подготовительный.
  2. Основной.
  3. Заключительный.

Кроме этих трех стадий формирования стоимости, на окончательную величину оказывает влияние ряд сопутствующих расходов, возникающих на каждом этапе продвижения к конечному результату.

Подготовительный

Эта стадия включает в себя четыре направления действий, двигаться по которым можно как в определенной последовательности, так и одновременно. Главные направления на этой стадии:

  1. Выбор и приобретение права на земельный участок.
  2. Определение технико-экономических показателей.
  3. Получение необходимых разрешений, технических условий.
  4. Разработка документации, включая подсобные и вспомогательные сооружения.

При выборе земельного участка, застройщик ориентируется на его географическое расположение относительно центров деловой и культурной активности населенного пункта, транспортную доступность и обеспеченность инженерной инфраструктурой. Эти факторы положительно повлияют на востребованность конечного продукта и, соответственно, на цену реализации. Но размер арендной платы за землю в таких районах тоже будет выше.

В каждом населенном пункте, муниципалитеты всех уровней выделяют территорию под многоэтажную жилую застройку и проводят конкурентные процедуры определения арендаторов.

По итогам данных процедур потенциальный застройщик, на условиях платности (аренда), получает право застройки территории.

Кроме предоставления права аренды земли под строительство многоквартирного дома, органы власти могут устраивать торги по продаже соответствующих площадок.

В любых случаях, сумма всех расходов на приобретение земли или права на ее использование полностью относятся на себестоимость строительства.

Технико-экономические показатели (ТЭП) жилого дома определяются в соответствии с размерами участка под его расположение и содержат в себе такие данные как:

  • размер постройки;
  • его этажность, количество подъездов, общая площадь;
  • количество квартир, вспомогательных и подсобных помещений;
  • соотношение жилой и вспомогательной площади;
  • обеспеченность коммунальными ресурсами.

При определении ТЭП, главная задача – расположить, на конкретной территории, здание с максимально возможной площадью жилья и других помещений коммерческого назначения. От этого зависит, на сколько квадратных метров жилых и нежилых помещений будет распределяться общая цена. На основании принятых ТЭП, составляется эскизный проект.

Для начала работ по проектированию, необходимо получить разрешение на строительство, получить технические условия на подключение здания к централизованным сетям электроснабжения, водоснабжения, отопления. Каждое из этих мероприятий влекут за собой определенные финансовые вливания. Эти вложения могут выглядеть в виде платы за подготовку и выдачу технических условий и в виде будущих расходов.

Например, снабжающая ресурсами организация, в технические условия подключения объекта, может включить требование построить или модернизировать объект инженерной инфраструктуры данной территории (электроподстанции, насосной станции).

В некоторых регионах узаконены инвестиционные сборы на развитие инфраструктуры, взимаемые с застройщика за каждый квадратный метр предполагаемого к возведению жилья.

Часть этих расходов, в конечном итоге, также присутствует в каждом квадратном метре.

Размер оплаты на проектирование зависят от выбранного варианта:

  • индивидуальный проект;
  • типовая разработка.

Разработка индивидуального проекта здания — более емкий вариант, как по цене, так и по времени подготовки документации, а типовой подразумевает привязку готового проектного решения к условиям имеющегося участка.

На стадии проектирования закладывается преобладающая составная часть стоимости. От принятых в проекте конструктивных решений и используемых материалов, напрямую зависит, сколько будет стоить многоэтажный дом.

Итогом работ по проектированию является передача на утверждение заказчику экземпляров рабочей документации, прошедшей государственную экспертизу. Одним из разделов рабочей документации является сметная документация.

Основной

Под главной составляющей формирования себестоимости подразумевается непосредственно возведение здания. Имея на руках сметную документацию, застройщик располагает сведениями о максимальной стоимости проведения работ по возведению объекта.

Главным документом, определяющим сметную стоимость, является – сводный сметный расчет (ССР шаблон). Сводный сметный расчет составляется в тыс. рублей. В ССР указывается, сколько стоят в тыс. рублей, основные этапы строительства и их составляющие, представленные в виде глав.

В главах с 1 по 7 перечислена стоимость (в тыс.рублей):

  • подготовительных работ;
  • основного здания;
  • энергетического хозяйства;
  • наружных инженерных сетей;
  • транспортные развязки;
  • благоустройство и озеленение и пр.

В составе сметной документации, по каждому из этих направлений, имеются локальные сметные расчеты, определяющие максимальную стоимость проведения этих работ.

В главах с 8 по 12 указываются затраты исчисляемые в процентах от итоговой стоимости и принимаемые в соответствии с нормативами.

В итогах ССР, традиционно закладываются нормативные непредвиденные затраты в размере 2% от общих и НДС – 18%.

В целях снижения затрат на возведение здания, застройщиком проводятся конкурентные процедуры определения подрядчика. Критериями для отбора строительных компаний являются, в основном, уровень снижения цены выполнения работ по отношению к максимальной и сроки их выполнения.

От основательности подхода застройщика к определению подрядчика и условий заключения договора зависит основная составляющая себестоимости многоквартирного дома.

Заключительный

На заключительном этапе осуществляются:

  • подключение к сетям централизованного снабжения коммунальными ресурсами;
  • передача построенных наружных инженерных сетей на баланс снабжающих организаций;
  • сдача в эксплуатацию жилья;
  • реализация готовых квартир.

Сопутствующие затраты

Под сопутствующими затратами понимаются расходы, сопровождающие весь процесс осуществления проекта или возникающие на определенном его отрезке.

Условно постоянными расходами могут быть:

  • арендная плата за земельный участок, которая уплачивается ежемесячно до момента сдачи в эксплуатацию и передачи прав собственности на этот участок в солидарную собственность владельцев квартир и других помещений;
  • платежи по целевым кредитам на строительство;
  • содержание аппарата застройщика;
  • маркетинговые затраты связанные с реализацией готовых площадей.

В процессе производства работ могут возникнуть обстоятельства различного характера, разрешение которых потребует внесения изменений в проектную документацию и соответственно дополнительных расходов.

На себестоимость многоэтажного дома влияет множество факторов. Все эти составляющие имеют в цене, каждого квадратного метра, недвижимости свою долю. Размер этой доли, имеет свое рублевое и процентное выражение.

По мнению экспертов и практиков в области организации строительства многоквартирных жилых домов, доли отдельных этапов и некоторых сопутствующих затрат, в себестоимости 1 м2 недвижимости, распределяются следующим образом:

  • аренда земли 6% — 15 %;
  • проектирование, включая экспертизу и согласования 3% — 7%;
  • возведение здания 40%- 60%;
  • подключение и строительство внешних инженерных сетей 8% -10%;
  • кредитная нагрузка 3% -4%;
  • содержание аппарата 2,5%;
  • маркетинговые затраты 3 %.

Себестоимость одного квадратного метра недвижимости вообще, а жилья в частности, складывается из многих составляющих. Где то это оплата бюрократических процедур, на первый взгляд лишних, где то плата за чьи-то ошибки и просчеты. Но в конечном итоге, большая часть этой величины состоит из оплаты труда тех людей, которые принимают участие в создании каждого объекта недвижимости.

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/stoimost-stroitelstva-mkd

Сколько стоит дом построить? Рассмотрим различные материалы

Строительство частного дома ассоциируется у людей с огромными денежными расходами. На деле же оказывается все не так страшно и ужасно – если правильно и по инструкции осуществлять строительство, то можно даже немного сэкономить.

Далее следует разобрать вопрос, сколько стоит построить дом с использованием определенного материала. Будут приведены примерные расчеты, на которые следует ориентироваться при возникновении желания жить в отдельном от всех частном доме.

Сколько стоит построить дом из пеноблоков?

Но при осуществлении соответствующих расчетов становится понятным, что пеноблоки – не настолько экономичный материал, поскольку стоимость дома под ключ составляется из следующих пунктов:

  • Архитектурный план проекта и его утверждение в государственных учреждениях. Осуществить документальное подтверждение можно самостоятельно, что значительно сэкономит денежные средства. Сбор документов, утверждение проекта и получение разрешения на строительство затребует от хозяев будущей постройки от 25 тыс. рублей (без учета стоимости работ агентов).
  • Далее приступают к заливке фундамента, причем в истории с пеноблоками можно немного сэкономить. Вследствие малой массы самого основного материала для одноэтажного дома подойдет обычный облегченный фундамент с арматурой. Средняя стоимость приобретения составных компонентов для бетона варьируется в пределах от 180 до 220 тыс. рублей – зависит от площади будущего строения.
  • Выкладка цоколя из пеноблоков требует 5-6 рядов стандартных блоков. Это примерно 70-80 тыс. рублей.
  • Далее осуществляют кладку стен, что в зависимости от дома может затребовать до 150 тыс. рублей – это примерно 13-14 рядов пеноблоков.
  • Кровельный каркас – фиксированная стоимость в размере 5% от общей сметы работ. В данном случае составляет около 50 тыс. рублей. Покрытие крыши может быть различным, поэтому ее стоимость определить гораздо сложнее. К примеру, если крыть крышу черепицей, потребуется приобретение материала на сумму от 35 до 100 тыс. рублей – все зависит от стоимости листа черепицы и площади дома.

По результатам, представленным выше, получается, что строительство одноэтажного дома из пеноблоков затребует не более 700 тыс. рублей. Для Москвы и Московской области, да и в целом по России эта сумма не является заоблачной и недосягаемой.

Брать в расчет представленные траты не рационально, поскольку каждый хозяин будущего дома соизмеряет нужды со своим материальным достатком, в результате чего внутреннюю коммуникацию и отделку можно сделать как за 500 тыс. рублей, так и за 1,5 млн рублей. Минимальная стоимость строительства всего дома – 1,5 млн рублей.

Сколько стоит построить дом из кирпича?

Дом из кирпича – вот оно, недосягаемое яство для народа России. Но и эта с виду недосягаемая мечта может оказаться вполне реальной, поскольку примерные расчеты строительства дома радуют глаза невысокой цифрой.

Читайте также  Как построить стену из пеноблоков в квартире

Чтобы убедить в этом простой народ, следует привести в пример расчет для строительства стандартного одноэтажного дома размером в 81 кв. м (9х9 м):

1. Для подобного дома необходим хороший ленточный фундамент с внедрением арматуры. Необходимый объем бетона для фундамента – около 55 куб. м.

Если фундамент должен быть глубиной в 1,6 м, значит, требуется 4 горизонтальных ряда арматуры. Исходя из общих расчетов, вместе с опалубкой и работой на фундамент требуется около 250 тыс. рублей.

2. Далее следует кирпичная кладка – это наиболее затратный этап как физически, так и материально. Если дом имеет 81 кв. м, значит, для одного этажа потребуется около 9 тыс. кирпичей.

Но это не единственный материал – потребуется цемент и песок, вода. Дополнительные материалы – это около 25 тыс. рублей.

Строительная компания за выкладку стены в 1 кирпич требует до 1500 рублей за 1 кв. м. Дом в 81 кв. м – это около 100 кв. м при расчете высоты потолков в 2,7 м.

Получается, что за работу строительной компании придется отдать около 150 тыс. рублей – это только внешние стены дома. В результате кирпичная кладка может затребовать до 500 тыс. рублей вместе с заделкой швов и выкладкой дверных и оконных проемов.

3. Крыша – для дома в 81 кв. м требуется двускатная крыша, площадь которой около 125 кв. м.

Сюда требуются:

  • деревянные материалы суммой 9 тыс. рублей (плюс к ним опоры на сумму в 4 тыс. рублей),
  • покрытие черепицей (для примера) в 80 листов и суммой 36 тыс. рублей,
  • утеплитель в 145 кв. м из минеральной ваты на сумму в 4 тыс. рублей,
  • прочая фурнитура в виде коньков и водоотливов на сумму свыше 70 тыс. рублей.

Сумма материалов может достигать 150 тыс. рублей. Если говорить о строительных работах, то за монтаж стропильной системы придется отдать около 70 тыс. рублей, а монтаж кровли – около 60 тыс. рублей.

По итогам монтаж крыши со строительными работами – это 330 тыс. рублей.

Получается, что стоимость строительства кирпичного дома без внутренней отделки составляет 1 млн 80 тыс. рублей. Внутренняя отделка – это еще минимальные 700 тыс. рублей. Окончательная минимальная стоимость строительства кирпичного дома – 1 млн 800 тыс. рублей.

Поскольку кирпичные дома – это и эстетика, и качество, и долговечность – представленная стоимость не оказывается столь завышенной. Единственным неприятным моментом выступает стоимость земельных участков в Москве и ближайшем Подмосковье.

Сколько стоит построить каркасный дом?

Современные технологии дошли апогея – теперь предлагаются в строительство каркасные дома, стоимость которых значительно ниже, нежели привычные построек из кирпича. Каркасный дом – это использование современных СИП-панелей и прочих материалов.

Их качество и свойство сохранения тепла позволяет людям проживать в домах в течение длительного времени – можно организовать строительство полноценного дома, но для регионов с суровым зимним климатом не рекомендуются подобные воплощения.

Для примера следует рассмотреть стоимость строительства двухэтажного дома, площадь которого в пределах 140 кв. м – стены первого этажа 7,5х13 м, второго 6х7 м.

 Стоимость работ представляется в следующем виде:

  • Фундамент – это сваи или простой ленточный фундамент без введения арматур. Сваи затребуют не более 80 тыс. рублей, а ленточный фундамент более 100 тыс. рублей.
  • Каркас и обшивка – в зависимости от обшивки стоимость работ и материала может затребовать до 250 тыс. рублей.
  • Утеплитель – обязателен в каркасном доме, поэтому придется выложить еще около 80 тыс. рублей.
  • Кровельные материалы – это всего 200 тыс. рублей.
  • Внутренняя отделка и окна – это примерно 700 тыс. рублей (можно рассчитать стоимость материалов средней стоимости, поэтому лучше рассчитывать на цену в 1 млн рублей).

Получается, что строительство дома – внешнего каркаса – может обойтись всего в 650 тыс. рублей. С прочими дополнительными расходами внутренней отделки по минимуму – это окончательная сумма примерно в 1 млн 300 тыс. рублей.

Сколько стоит построить дом из газобетона?

Газобетон – разновидность бетона сродни пеноблоку. Исходя из его не столь привлекательного вида такие постройки советуют дополнительно облицовывать.

Стоимость возведения одноэтажного дома стандартной площади – со стенами 8х9 м – представляется следующим образом:

  • Фундамент лучше делать ленточным с дополнительным армированием. Как уже подсчитывалось выше для кирпичного дома, стоимость материалов и работ сформируется как 250 тыс. рублей.
  • Стены – это примерно 400 тыс. рублей. В расчет берутся блоки газобетона для внешней стены и для внутренней. Внешние стены более толстые – 400 мм, внутренние можно брать тоньше – 250 мм.
  • Внешняя облицовка стен – до 150 тыс. рублей.
  • Стропильная система с работой – это 80 тыс. рублей.
  • Крыша – выше уже брался расчет с использованием черепицы, откуда следует, что требуется выложить до 300 тыс. рублей.
  • Внутренняя отделка – коммуникации, техника и формирование стен – минимальные 700 тыс. рублей.

Получается, что построить дом из газобетона не столь дешевое занятие. Ведь всего придется потратить 1 млн 880 тыс. рублей. Преимущество строительства из газобетона заключается в скорости работы.

Сэкономив 150 тыс. рублей, можно построить дом из газобетона всего за 1 млн 730 тыс. рублей. По качеству он не уступает кирпичному дому, а строить его можно самостоятельно – это не кирпич, который приходится выкладывать «ювелирно».

Сколько стоит построить дом из бруса?

Дома из бруса привлекают будущих хозяев частного дома все больше и больше. И привлекательный вид, и тепло, и надежность конструкции – составные факторы, которые рассматриваются людьми при расчетах стоимости строительства дома.

Расчет стоимости строительства одноэтажного дома 8х8 м представляется следующим образом:

  • Фундамент – дом из бруса не требует полноценного фундамента. Здесь достаточно свай с фундаментными блоками. Для возведения фундамента под сруб представленного размера требуется 20 свай и столько же блоков, поэтому придется потратить около 50 тыс. рублей. За работу строительная компания возьмет около 70 тыс. рублей.
  • Каркас – здесь лучше выбирать уже готовые каркасы из бруса. Примерная стоимость указанной площади – 750 тыс. рублей. Как правило, здесь уже предусмотрены внутренние перегородки, поэтому дополнительно оплачивать ничего не придется. У компании, где приобретается каркас, можно заказать и его установку – это примерно 30% от стоимости самого каркаса. Для указанного примера получается 225 тыс. рублей.
  • Крыша – это уже рассчитанные из черепицы примерные 300 тыс. рублей.

В расчетах следует убрать часть внутренней отделки, которая в примерах обозначается как средние 700 тыс. рублей. Поскольку каркас предоставляется в готовом виде, то можно смело убирать 100 тыс.

Строительство дома из сруба может обойтись всего в 1,5 млн рублей, но и теплоизоляцией сруб не радует.

Технология «Умный дом» своими руками. Что это такое? — здесь больше полезной информации.

Из чего строить дом?

При обращении в строительную компанию каждый желающий построить свой дом задает один вопрос: «Из чего лучше строить дом?». Точных ответов не даст ни один менеджер компании, поскольку у каждого материала есть свои преимущества и недостатки.

Так, каркасный дом выглядит привлекательно внешне и возводится быстро (строительство может занять всего 1 месяц), но он не может похвастать теплоизоляцией и пожаробезопасностью.

В то же время строительство каркасного дома – это единственный вариант быстрого и финансово-экономичного «приобретения» собственного жилья.

Сами же строители говорят о выборе материала следующее:

  • При выборе следует основываться имеющимися свойствами у выбираемых материалов.
  • Не экономить на фундаменте – представленные цены минимальны, лучше затратить на бетонный фундамент не менее 50% больше от указанной стоимости. В противном случае вследствие смещения грунта стены дома «поведет».
  • Не руководствоваться выбором наиболее дешевого материала – он может не подойти для вашего климата.
  • Дополнительно утеплить стены, чтобы в дальнейшем платить меньше за отопление.
  • Не экономить на коммуникационных системах и в большей степени выбирать материалы иностранного производства.

Если придерживаться приведенных правил, становится понятным, что строительство дома может превышать указанную в расчетах стоимость в 1,5-2 раза. Все зависит от потребностей и пожеланий самого хозяина участка. ★ ★ ★ ★ ★ – оцените статью, 4.66 / 5 (кол-во — 38)

Источник: https://DimDom.ru/skolko-stoit-dom-postroit.html

Сколько времени строится многоквартирный дом?

01.10.2017

При инвестировании денег в новостройку человек должен представлять, сколько времени строится многоквартирный дом, что позволяет контролировать застройщика и более грамотного подходить к защите своих прав.

Правительство в этом отношении на стороне людей. Имеющиеся законопроекты направлены на то, чтобы защитить покупателей из России и других стран от ненадежных застройщиков.

Но это не снимает ответственности с самих граждан, которые должны самостоятельно оценивать риски при возведении жилого здания.

В текущих условиях, когда санкции и экономические проблемы откладывают свой отпечаток на строительный сектор, покупатель недвижимости должен четко представлять сроки и этапы строительства, уметь выявить неблагонадежную строительную компанию и своевременно отказаться от инвестирования.

Проблема в том, что не каждый человек с определенной суммой на руках имеет достаточный опыт и знании, необходимые для безопасного вложения средств в возводимую недвижимость.

Ниже рассмотрены сроки и этапы, в которые должны возводиться многоэтажные дома, нюансы расчета, а также вероятные причины задержки возведения жилого здания.

Сроки строительства многоквартирного жилого дома

Средняя продолжительность возведения объекта с большим числом этажей занимает от двух до четырех лет. За этот период покупателям недвижимости приходится понервничать за судьбу будущей квартиры и своевременность ее сдачи застройщиком. Последние годы все чаще происходят ситуации, когда строительные компании по тем или иным причинам срывают сроки передачи ключей.

Читайте также  Как построить каркасную баню своими руками пошагово

Чтобы суметь выявить задержку, дольщики должны представлять этапы строительства жилого многоквартирного здания. Проблемы на каждой из стадий могут привести к увеличению сроков сдачи объекта и проблемам с покупателями жилья.

Основные этапы

Этапы и сроки их реализации:

  • Подготовка площадки под возведение здания. Этот этап может занимать от 7 до 30 дней. В задачу строителей входит возведение ограждения вокруг потенциальной области строительства, демонтаж имеющихся на территории построек, планирование и прокладка путей, необходимых для подъезда строительной техники. Здесь же устанавливаются временные объекты для хранения ценных материалов, а также нахождения руководителей строительства и охраны. Выполняются разметочные мероприятия по определению граничных линий постройки.
  • Земляные работы. Срок проведения этапа от 14 дней до 45 дней. За этот период строительная организация должна провести основные мероприятия по рытью котлована для будущего сооружения и фундамента. Здесь же осуществляется прокладка траншей, необходимых для подвода воды, канализации и прочих коммуникаций. По завершении рытья ямы устанавливаются сваи.
  • Фундаментные работы. Этот период продолжается от 1,5 до 3 месяцев. В задачу строителей входит установка фундамента с учетом правил и технологии. Если возведение объекта начинается с зимы, данный этап занимает больше времени. В главную часть мероприятий входит заливка бетоном подготовленных под фундамент ям.
  • Установка коробки. Но возведение основания здания уходит от 1 до 1,5 лет. Если этот период припадает на зиму, в период морозов работы часто приостанавливаются, что затягивает процесс установки коробки. Здесь выполняются следующие мероприятия — возводятся наружные стены, устанавливаются перегородки внутри здания, осуществляются работы по обустройству крыши.
  • Подведение коммуникаций занимает от полугода до года. На этом этапе застройщик должен подвести к новому жилому дому все необходимые коммуникации — свет, канализацию, воду и газ. Как только основные работы выполнены, в квартирах будущих жильцов монтируются счетчики.
  • Подготовка территории возле дома и отделка внутри помещений занимает от 3 до 9 месяцев. Здесь осуществляется полный комплекс работ по облагораживанию территории вокруг вновь построенного здания — осуществляется укладка асфальтированного покрытия, заводится чернозем (при необходимости) и высаживаются клумбы. На этой стадии монтируются площадки для детей, устанавливаются скамейки и ограждения. Одновременно с наружными выполняются и внутренние работы внутри построенного дома.
  • Ввод в эксплуатацию — занимает от 3 до 6 месяцев. В этот временной промежуток собирается комиссия для оценки качества строительства. В нее входят представители различных инстанций, а также участники самого процесса. Задача комиссии — определить имеющиеся недостатки и принять решение о возможности ввода здания в эксплуатацию. Сбор специалистов требует времени, поэтому этот этап часто затягивается на срок до полугода. При выявлении замечаний последние должны быть устранены застройщиком в определенные сроки.

  Административные барьеры уже не барьеры

Что дальше?

После подписания договора с застройщиком покупатель недвижимости вправе контролировать ход строительства следующим образом:

  • Лично посещать строительную площадку и наблюдать за процессами, которые на ней происходят.
  • Следить за информацией, которая передается с камер наблюдения, и рассматривать фотографии на сайте.
  • Проверять обновления, которые вносятся в проектную документацию.
  • Контактировать с представителями строительной компании и выяснять интересующие моменты.
  • Общаться с другими покупателями квартир и обсуждать причины задержки (если они имеют место).

Как рассчитать сроки строительства?

Бытует мнение, что вычислить сроки возведения объекта крайне сложно из-за большого числа этапов постройки. На самом деле существуют нормативы, которым должен следовать застройщик в процессе возведения здания.

При расчете сроков строительства необходимо брать во внимание множество нюансов — площадь жилого сооружения, применяемую технологию и погоду.

  Все это влияет на условия труда строителей, а также скорость выполнения работ.

Но установленные нормативы дают приблизительную информацию и выступают в качестве ориентира. Сроки строительства каждый раз индивидуальны и зависят от местности, где планируется возведение объекта, правильности составления сметы, применяемого типа фундамента и конфигурации самого здания. Важно, имеет ли здание различные виды пристроек, подвальную часть и другие элементы.

  Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Для определения сроков возведения объекта стоит посмотреть в проектную декларацию и выяснить общую площадь сооружения. Помните, что установить квадратуру «на глазок» без наличия необходимого опыта не получится. Разброс по площади также зависит от этажности знания и количества секций, поэтому информация из официальных документов необходима.

В строительных нормах существует такое понятие, как технический перерыв. Здесь подразумевается приостановка работ, связанная с сезоном.

Например, возможна пауза по зимней кладке, выжидание времени на вмерзание установленных свай и так далее.

Вот почему для большей точности расчета сроков возведения объекта применяются разные коэффициенты, учитывающие упомянутые выше задержки. Стоит учесть, что в каждом отдельно взятом регионе они могут различаться.

Зависит ли время постройки от материалов дома?

Одной из главных причин в задержке возведения объекта является несвоевременная поставка необходимых материалов.

Такие сложности, как правило, возникают при реализации индивидуальных проектов, подразумевающих использование в процессе строительства особых изделий, поставляемых из-за рубежа.

Так, при возведении элитного дома может использоваться кирпич из другой страны, а из-за задержек на таможне он не попадает вовремя на площадку.

На практике почти 40-50% возводимых домов сдаются с задержкой на 6-12 месяцев от срока, который первоначально задает застройщик. К причинам, кроме материалов, стоит отнести:

  • Отсутствие необходимых средств. В процессе разработки бизнес-плана строительные компании часто не закладывают вероятность форс-мажора в экономическом секторе. Первоначально застройщик уверен, что люди будут разбирать жилье, но из-за снижения платежеспособности граждан этого не происходит. В результате покупается меньше квартир, поэтому денег на возведение объекта не хватает.

Распознать сложности с деньгами у застройщика можно по ряду признаков — уменьшению стоимости квадратного метра жилья, появлению скидок на недвижимость и так далее. Таким способом строительная компания пытается привлечь недостающие средства, чтобы закончить проект. Финансовые проблемы возможны и при сложностях с получением банковского кредита.

  • Задержки при решении вопросов с представителями власти. В целом местные управленцы поддерживают инициативы строительства жилья, но впоследствии возможны проблемы на различных уровнях. Причины, по которым власти могут вставлять «палки в колеса», бывают различными — высокие риски для окружающей среды, нарушение границ постройки и другие факторы. Кроме того, представителям строительной компании приходится бороться с недовольством жителей домов, находящихся по соседству
  • Проблемы с подведением коммуникаций. Процесс согласования подвода воды, света, канализации и газа занимает много времени и требует решения массы вопросов юридического и организационного характера. В результате строительство затягивается на неопределенный срок.

Предельные сроки строительства жилья домов

Как отмечалось выше, дольщики вправе ориентироваться на максимальные сроки возведения жилых многоэтажных объектов. Расчет производится с учетом технологии строительства, площади объекта и действующего коэффициента. Если речь идет о возведении домов в Новосибирской местности, представленные данные необходимо умножить на 1,2.

Здания и сроки

Рассмотрим предельные сроки для различных типов сооружений:

  1. Пятиэтажные здания. В зависимости от технологии период возведения следующий (при площади от 1500 до 6000 кв.м.):
  • Крупнопанельная — от 5 до 6,5 лет
  • Монолитная — от 6 до 8 лет.
  • Кирпичная (из небольших блоков) — от 6,5 до 9 лет.
  1. Девятиэтажные здания (при площади от 3000 до 12000 кв.м.):
  • Крупнопанельная — от 5 до 8 лет
  • Монолитная — от 7,8 до 12 лет.
  • Кирпичная (из небольших блоков) — от 8 до 12,5 лет.
  1. Десятиэтажные здания (при площади от 3500 до 13000 кв.м.):
  • Крупнопанельная — от 6 до 9 лет
  • Монолитная — от 8 до 12 лет.
  • Кирпичная (из небольших блоков) — от 8 до 12,5 лет.
  1. Двенадцатиэтажные здания (при площади от 4000 до 12000 кв.м.):
  • Крупнопанельная — от 7 до 9,5 лет
  • Монолитная — от 9 до 13 лет.
  • Кирпичная (из небольших блоков) — от 9,5 до 13,5 лет.
  1. Здания с 14 этажами (при площади от 5000 до 12000 кв.м.):
  • Крупнопанельная — от 8 до 9,5 лет
  • Монолитная — от 9 до 13 лет.
  • Кирпичная (из небольших блоков) — от 9,5 до 13,5 лет.
  1. Здания с 16 этажами (при площади от 6000 до 18000 кв.м.):
  • Крупнопанельная — от 8 до 9,5 лет
  • Монолитная — от 12 до 16 лет.
  1. Здания с 22 этажами (при площади от 8000 до 16000 кв.м.):
  • Крупнопанельная — от 9,5 до 11 лет
  • Монолитная — от 14 до 18 лет.
  1. Здания с 25 этажами (при площади от 9000 до 18000 кв.м.):
  • Крупнопанельная — от 9,5 до 11 лет
  • Монолитная — от 16 до 20 лет.

Что учесть?

Приведенные нормы предполагают, что строительные и монтажные работы будут вестись в две смены, а основные мероприятия — в полторы. Также в нормах учитывается возведение объектов с учетом монтажа ленточного фундамента. Если устанавливаются сваи, продолжительность возрастает на десять дней для каждых 100 свай.

Кроме того, рассмотренные параметры характерны для сооружений, в которых нет пристроенных и встроенных объектов. Если здание имеет сложную конфигурацию, к указанной цифре стоит прибавить еще 15 дней.

( 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта. Загрузка…

Источник: http://stroimprosto-msk.ru/stati/skolko-vremeni-stroitsya-mnogokvartirnyj-dom/

Себестоимость строительства жилья в Москве — около 55 000 рублей за 1 кв. м

Принято вспоминать, что существенной нагрузкой на девелоперов ложится необходимость создания социальной инфраструктуры, прокладка дорог и т. п.

Но эти работы с точки зрения бухгалтерии не могут быть отнесены на счет себестоимости. Все, что не относится к возведению собственно дома, может финансироваться исключительно из прибыли.

Направлять на эти цели деньги дольщиков — верный путь получить обвинение в нецелевом использовании средств.

Финансирование из прибыли означает дополнительное налогообложение, которое, естественно, заложено в цену проекта. Часто налог приходится платить дважды. Второй раз — при передаче объектов социальной инфраструктуры муниципалитетам. Ведь эта нагрузка тоже ложится на девелопера.

Читайте также  Самому построить дом или коттеджа искусственным камнем

Поэтому, как объясняет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-недвижимость», во внутренних расчетах девелоперы ориентируются не на себестоимость, а на инвестиционную стоимость строительства.

В нее включаются помимо расходов на создание инфраструктуры траты на маркетинговые акции, на спонсирование различных городских мероприятий (без чего зачастую невозможно получить площадку), непредвиденные расходы и т. п.

Потенциал снижения инвестиционной стоимости есть. Но он лежит не в рыночной, а в законодательной плоскости. И если даже в самые либеральные времена благотворительность нельзя было включать в себестоимость, вряд ли что-то изменится теперь.

Слагаемые себестоимости

«Юридически» себестоимость складывается из трех компонентов: цены земли, возведения собственно коробки здания и подключения к коммуникациям. О том, сколько стоила земля, девелоперы говорить не любят, ограничиваясь расплывчатым «цена может быть любой».

По косвенным признакам можно предположить, что не больше трети от всех затрат на строительство. Точно такой же «неуловимый» показатель — затраты на подведение сетей и получение разрешения на присоединение.

Ольга Гусева замечает, что в Подмосковье много прекрасных мест, подходящих для возведения жилья по всем параметрам, кроме доступности коммуникаций: «Подвести их стоит столько, что ни одна экономика проекта не выдержит». По ее оценке, текущие затраты на подведение сетей сейчас 7000-10 000 руб. за 1 кв. м.

С учетом того что сети потом отдаются муниципалитетам, это дорого. Если застройщик хочет оставить их у себя, ему нужно создавать УК и заниматься еще одним бизнесом.

Самый прозрачный параметр — возведение собственно коробки здания, включая фундамент, наружную отделку, отделку общих зон и т. п. В общем, доведение дома до того вида, в котором он сдается госкомиссии. Гусева оценивает как самые дешевые (23 000 руб. за 1 кв.

м) дома по технологии СМКД (сборно-монолитного каркасного домостроения, когда в заводских условиях готовят отдельные железобетонные элементы — вертикальные опорные колонны, ригели и плиты перекрытия, а потом монтируют их на стройплощадке). Панельные дома стоят от 26 000 до 32 000 руб. за 1 кв.

м, а монолитно-железобетонные — около 33 000 руб. за 1 кв. м. Похожие цифры называет Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects: минимальные цены панельного домостроения могут быть снижены даже до 20 000-22 000 руб. за 1 кв.

м (если домостроительный комбинат готов работать на пределе рентабельности), а себестоимость монолитного строительства находится в пределах 30 000-35 000 руб. за 1 кв. м.

Понижающий фактор

Ольга Гусева отмечает, что путей снижения себестоимости при возведении коробки не так много. Можно сэкономить на подвале и вместо полноценного подземного этажа сделать помещение с низким — около 1,5 м — потолком. Есть способы снизить затраты на кровле, толщине стен и межэтажных перекрытий. Можно установить более дешевые лифты, сделать отделку попроще.

Получившая распространение практика сдавать квартиры без межкомнатных перегородок — тоже способ снизить затраты на возведение коробки. Правда, подобная экономия дает небольшой эффект — максимум в 500 руб. на 1 кв. м, подсчитывает Саша Лукич экономию на перегородках. Что касается лифтов, то их производители сейчас предлагают практически одни и те же цены.

Разница вряд ли составит более $5000-6000 за лифт. Даже если лифтов в подъезде два, то для многоквартирного дома это позволит выгадать дополнительные 100 руб. на 1 кв. м, а все подобные ухищрения в сумме не дадут экономии больше 1000 руб. на 1 кв. м (т. е. максимум 5%).

Илья Байбус, директор по развитию бизнеса RD Construction, оценивает предел экономии за счет материалов в 10%.

Больше перспектив снижения себестоимости Ольга Гусева видит в использовании наиболее оптимальных технологий (например, несъемной опалубки при монолитном строительстве или той же технологии СМКД) и, главное, сокращении времени простоя, который неизбежно возникает на стройке. По данным пресс-службы «ЛСР. Недвижимость — Москва», в среднем простои увеличивают затраты на строительство на 12%.

Но к внедрению новых технологий девелоперы подходят крайне осторожно. И, как ни странно, не любят о них распространяться. И когда Илья Байбус рассказывает, что при строительстве ЖК «Загородный квартал» компания использовала технологию напыляемой кровли, его смелостью можно только восхититься.

Да, напыляемая кровля позволяет получить более качественное покрытие, сэкономив на времени и трудозатратах почти втрое. Но сама технология предполагает качественную подготовку поверхности, иначе через несколько лет кровля потрескается.

К сожалению, многие строительные компании с осторожностью используют технологии, какими бы передовыми они ни были, если последние плохо защищены от «дураков». В роли последних могут оказаться не только неквалифицированные рабочие.

Проектировщики одного инновационного (а потому экспериментального) энергоэффективного дома, проводя мониторинг состояния через год после сдачи, столкнулись с аномально высокими теплопотерями. Оказалось, жители последних этажей разобрали и выкинули большой слой термоизоляции, увеличив таким образом высоту потолков в своих квартирах.

Среди факторов, увеличивающих себестоимость строительства, специалисты называют большой объем земляных работ. Если на участке высокий уровень грунтовых вод, карстовые пустоты или грунты со слабой несущей способностью, то необходимо строить дренажные сети, устраивать свайные фундаменты и т. п., работы не из дешевых.

Например, под всей площадью ЖК «Утесов», находящегося на речном склоне, была залита сплошная железобетонная плита толщиной 1,8 м, которая вместе с подземными работами обошлась компании более чем в 1 млрд руб. Обустройство подземного гаража может увеличить себестоимость строительства на четверть (данные «ЛСР.

Недвижимость — Москва»).

Не только коррупция

Итак, коробка среднестатистического качественного дома без учета коммуникаций стоит около 30 000 руб. за 1 кв. м. В состоянии shell & core жить невозможно. Отделка от застройщика хорошего качества — это еще 12 000-15 000 руб. за 1 кв. м.

Между тем в Южной Европе (Саша Лукич считает, что сравнивать затраты на строительство в Москве корректно все-таки не с Францией и Великобританией, а именно с Черногорией, Сербией и другими странами с аналогичным уровнем зарплат) затраты на возведение дома с отделкой — около 480 евро за 1 кв. м. По «старому» курсу в 40 руб.

/евро (ведь по нему закупались действующее оборудование и технологии) получается, что там, где в России платят 42 000 руб. за 1 кв. м, в Европе — всего 19 200 руб.

Принято считать, что виной всему — коррупция и монополизация. Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex, напоминает о том, что 40% российского рынка цемента принадлежит одной компании. А затраты на цемент доходят до 20% всех затрат на возведение коробки.

К тому же российский цемент априори примерно на 10% дороже европейского — у нас его производят по так называемой мокрой технологии, когда в печь для обжига поступает увлажненная шихта (а вот отделочные материалы, применяемые в российском строительстве, преимущественно импортные, импортер вынужден платить пошлины и 18% НДС, который, по идее, вернется, но нескоро). Но Саша Лукич уверяет: итоговая доля коррупционной составляющей в себестоимости строительства невелика. Даже если цена на материалы и комплектующие повышается из-за этого на 30-35%, итоговая цифра вырастет максимум на 15%. Ведь доля оплаты труда в строительной отрасли — около 50%.

По мнению Саши Лукича, имеющего опыт строительства на разных площадках Европы, основное удорожание в России происходит по двум причинам: некачественное проектирование и плохая организация работ собственно на строительной площадке.

Сроки проектирования искусственно сокращаются. Там, где должно уходить полгода, все делают за четыре месяца.

Чтобы успеть, разные группы работают параллельно, в результате конструкторы не знают, какое оборудование заложат инженеры, поэтому на всякий случай проектируют вентиляционную камеру максимальной площади.

Если перекрытия рассчитывают, пока нет информации о материалах кровли, то приходится закладывать повышенные нагрузки. Практически все конструкторские бюро в России демпингуют, активно привлекают к работе студентов. Отсутствие оптимизации проекта удорожает строительство на 30-35%.

Лукич еще оптимистично настроен. Рядовые проектировщики рассказывали (попросив не упоминать имен) о том, как проекты изготавливались за один месяц: «Опытные проектировщики перезакладывают и по прочности, и по непредвиденным нагрузкам, и от «дураков» защиту предусматривают».

То есть многие элементы здания можно было бы делать меньше, тоньше, легче — если бы было время полноценно работать над проектом, если бы они были уверены, что застройщику не поставят цемент другой марки, а металлическая арматура не окажется с дефектами. А уж оптимизировать инженерное оборудование в таких условиях невозможно в принципе. Контракты на его поставку заключаются за 8-9 месяцев.

Поэтому инженеры просто рассчитывают на всякий случай все для ситуации, когда оборудование окажется самым неэффективным из возможного.

Представители еще одного проектного бюро показывали расчеты жилого комплекса премиального класса в Москве, где было заложено трехкратное превышение потребности по отоплению и потреблению электроэнергии, что, естественно, сказывалось на стоимости подключения и на параметрах ограждающих конструкций.

По мнению Саши Лукича, в России снижение себестоимости строительства возможно только за счет приращения интеллектуального капитала, совершенствования проектных и управленческих решений. Переход на новые технологии, если они не требуют перевооружения заводов и замены оборудования, стоит недорого. Ровно столько, сколько обучение персонала.

А главной опасностью эксперт считает дальнейшее снижение качества строительства: «В отсутствие опыта, инновационного подхода и навыков улучшить качество без увеличения бюджета не получается, и строители сосредотачиваются на гонке по «снижению себестоимости». Уже сегодня это грозит созданием нового поколения хрущевок».

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/news/35796521/skolko-stoit-metr

Понравилась статья? Поделить с друзьями: